10 LUGLIO 2026
Ai fini dell’esenzione IRPEF sulla plusvalenza ricavata dalla cessione di un immobile ristrutturato con Superbonus, conta sempre individuare la data di acquisto – inteso come compravendita – per calcolare il decennio antecedente alla cessione durante il quale l’immobile deve essere stato l’abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. Su questo verte la risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello 124/2026, in cui l’Agenzia chiarisce appunto che ai sensi dell’articolo 67 del TUIR (comma 1, lettera b-bis), se l’immobile ceduto è stato oggetto di interventi agevolati con Superbonus, l’eventuale plusvalenza realizzata non è imponibile quando il bene è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei familiari per la maggior parte del decennio prima della vendita.
Il caso esaminato dall’interpello riguarda un contribuente che il 9 maggio 2026 ha acquistato dai propri genitori la piena proprietà dell’abitazione che era stata il loro immobile di residenza dal 30 agosto 1991. Sei anni dopo (5 giugno 2012), il contribuente ne ha donato ai genitori il diritto di usufrutto vitalizio, mantenendo per sé la nuda proprietà. Il 19 gennaio 2022 i genitori hanno poi rinunciato al diritto di usufrutto consolidando di conseguenza la piena proprietà del figlio, mantenuto per loro unicamente la residenza sulla base di un contratto di comodato terminato, rispettivamente, il 17 febbraio 2022 per il padre (data del suo decesso), e il 28 aprile 2022 per la madre (data di trasferimento della sua residenza da un’altra parte). Infine, successivamente al 28 aprile 2022, l’immobile è rimasto vuoto oppure è stato concesso in locazione a terzi.
Sulla base perciò di questo scenario, il contribuente domanda all’Agenzia se ai fini dell’esclusione dall’IRPEF della plusvalenza che verrebbe ricavata da un’eventuale cessione dell’immobile, la data di acquisto effettiva da cui far partire il calcolo del decennio precedente alla cessione sia quella del 9 maggio 2026 (cioè la compravendita vera e propria coi genitori) oppure il 19 gennaio 2022 (giorno di rinuncia dell’usufrutto da parte dei genitori).
La risposta dell’Agenzia, per altro concorde con la soluzione interpretativa proposta dal contribuente, individua come data di acquisto quella del 9 maggio 2006, non rilevando in questo caso l’altra data proposta, in quanto la rinuncia dei genitori al diritto di usufrutto (19 gennaio 2022) non ha comportato altro se non la semplice “riconferma” del già esistente titolo di proprietà del figlio. Di conseguenza, sulla base della disposizione che prevede la non imponibilità della plusvalenza ricavata dalle cessioni di immobili ristrutturati col Superbonus qualora “siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione”, presumendo che l’immobile in questione venga venduto entro il 27 aprile 2027, l’esenzione dall’IRPEF potrà essere convalidata visto che l’immobile sarà stato a quel punto abitazione principale dei genitori del cedente per la maggior parte del decennio anteriore alla cessione.
